Note bilan sur le Projet de loi ALUR

Note bilan sur le Projet de loi ALUR

Note bilan sur le Projet de loi ALUR 243 219 Virginie DUBY-MULLER

Projet de loi pour l’accĂšs au logement et un urbanisme rĂ©nové (ALUR) 

 

Le projet de loi pour l’accĂšs au logement et un urbanisme rĂ©novĂ© (ALUR) est un texte trĂšs dense. Il comporte quatre grands titres :

  1. Favoriser l’accùs de tous à un logement digne et abordable
  2. Lutter contre l’habitat indigne et les copropriĂ©tĂ©s dĂ©gradĂ©es
  3. AmĂ©liorer la lisibilitĂ© et l’efficacitĂ© des politiques publiques du logement
  4. Moderniser les documents de planification et d’urbanisme

Concernant le logement et l’immobilier : Le projet de loi (PJL) rĂ©forme les rapports locatifs (loi de 1989), instaure un dispositif gĂ©nĂ©ral d’encadrement des loyers, crĂ©e une garantie universelle des loyers (GUL) pour garantir les impayĂ©s, rĂ©forme et encadre la profession de l’immobilier, vise Ă  lutter contre les copropriĂ©tĂ©s dĂ©gradĂ©es et les marchands de sommeil.

Concernant la rĂ©forme de l’urbanisme : En particulier, le PJL renforce l’échelon intercommunal avec l’instauration de plein droit d’un PLUI (avec une minoritĂ© de blocage), complexifie les documents de planification (renforcement du SCoT), modifie les rĂšgles relatives aux zones Ă  urbaniser (zones 2AU) et vise Ă  densifier (suppression du COS).

Ce texte contient une multitude de dispositions, qui sont autant de sujets importants et sensibles : prĂ©vention des expulsions, rĂšgle de domiciliation des bĂ©nĂ©ficiaires de l’AME, planification et gouvernance pour l’accĂšs Ă  l’hĂ©bergement, locations de meublĂ©s de courte durĂ©e


Si quelques mesures peuvent ĂȘtre consensuelles (lutte contre l’habitat indigne), le projet de loi risque de dĂ©courager de nombreux propriĂ©taires et investisseurs, de bouleverser le modĂšle Ă©conomique de la profession de l’immobilier, sans pour autant rĂ©pondre Ă  la crise du logement actuelle. Il rĂ©duit en outre considĂ©rablement les moyens des Maires en matiĂšre d’urbanisme.

Les députés du Groupe UMP ont ainsi voté contre ce projet de loi et ont saisi le Conseil constitutionnel. Ce dernier a censuré quelques dispositions techniques mais a validé la constitutionalité des dispositions les plus polémiques.

Le Conseil Constitutionnel a censuré un certain nombre de mesures :

·       A l’article 6 : Le Conseil constitutionnel a censurĂ©, au nom du principe d’égalitĂ©, la possibilitĂ© pour le PrĂ©fet de fixer le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© et le loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© dans une fourchette (0 Ă  20% pour le loyer majoré ; 0 Ă  30% pour le loyer minorĂ©) « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observĂ©s ». Cette censure laisse donc moins de marge de manƓuvre aux PrĂ©fets : le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© sera Ă©gal Ă  20% au-dessus du loyer de rĂ©fĂ©rence ; le loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© Ă  30% au-dessous du loyer de rĂ©fĂ©rence. Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a considĂ©rĂ© que le complĂ©ment de loyer appliquĂ©
en raison des caractĂ©ristiques du logement ne pouvait pas ĂȘtre qualifiĂ© d’ « exceptionnel » et a donc censurĂ© cette expression.

·       Le Conseil constitutionnel a Ă©galement censurĂ© l’article 19, prĂ©voyant un accord de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires avant la demande de changement d’usage pour la location de meublĂ©s de courte durĂ©e. Il a considĂ©rĂ© que le lĂ©gislateur « a ainsi, dans des conditions contraires Ă  l’article 2 de la DĂ©claration de 1789, permis Ă  l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires de porter une atteinte disproportionnĂ©e aux droits de chacun des copropriĂ©taires ».

·       Les Sages ont censurĂ© l’article 153. Cet article prĂ©voyait  que lescessions de parts sociales d’une SCI, soumises au droit de prĂ©emption, doivent ĂȘtre constatĂ©es par acte authentique, sous seing privĂ© contresignĂ© par un avocat ou un expert-comptable. Le Conseil Constitutionnel a estimĂ© que « ces dispositions ne prĂ©sentent pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial ; qu’elles ont donc Ă©tĂ© adoptĂ©es selon une procĂ©dure contraire Ă  la Constitution ».

La note bilan du Groupe UMP

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