Note bilan sur le Projet de loi ALUR

Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) 

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est un texte très dense. Il comporte quatre grands titres :

1. Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable
2. Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
3. Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement
4. Moderniser les documents de planification et d’urbanisme

Concernant le logement et l’immobilier : Le projet de loi (PJL) réforme les rapports locatifs (loi de 1989), instaure un dispositif général d’encadrement des loyers, crée une garantie universelle des loyers (GUL) pour garantir les impayés, réforme et encadre la profession de l’immobilier, vise à lutter contre les copropriétés dégradées et les marchands de sommeil.

Concernant la réforme de l’urbanisme : En particulier, le PJL renforce l’échelon intercommunal avec l’instauration de plein droit d’un PLUI (avec une minorité de blocage), complexifie les documents de planification (renforcement du SCoT), modifie les règles relatives aux zones à urbaniser (zones 2AU) et vise à densifier (suppression du COS).

Ce texte contient une multitude de dispositions, qui sont autant de sujets importants et sensibles : prévention des expulsions, règle de domiciliation des bénéficiaires de l’AME, planification et gouvernance pour l’accès à l’hébergement, locations de meublés de courte durée…

Si quelques mesures peuvent être consensuelles (lutte contre l’habitat indigne), le projet de loi risque de décourager de nombreux propriétaires et investisseurs, de bouleverser le modèle économique de la profession de l’immobilier, sans pour autant répondre à la crise du logement actuelle. Il réduit en outre considérablement les moyens des Maires en matière d’urbanisme.

Les députés du Groupe UMP ont ainsi voté contre ce projet de loi et ont saisi le Conseil constitutionnel. Ce dernier a censuré quelques dispositions techniques mais a validé la constitutionalité des dispositions les plus polémiques.

Le Conseil Constitutionnel a censuré un certain nombre de mesures :

·       A l’article 6 : Le Conseil constitutionnel a censuré, au nom du principe d’égalité, la possibilité pour le Préfet de fixer le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré dans une fourchette (0 à 20% pour le loyer majoré ; 0 à 30% pour le loyer minoré) « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés ». Cette censure laisse donc moins de marge de manœuvre aux Préfets : le loyer de référence majoré sera égal à 20% au-dessus du loyer de référence ; le loyer de référence minoré à 30% au-dessous du loyer de référence. Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a considéré que le complément de loyer appliqué
en raison des caractéristiques du logement ne pouvait pas être qualifié d’ « exceptionnel » et a donc censuré cette expression.

·       Le Conseil constitutionnel a également censuré l’article 19, prévoyant un accord de l’assemblée générale des copropriétaires avant la demande de changement d’usage pour la location de meublés de courte durée. Il a considéré que le législateur « a ainsi, dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l’assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ».

·       Les Sages ont censuré l’article 153. Cet article prévoyait  que lescessions de parts sociales d’une SCI, soumises au droit de préemption, doivent être constatées par acte authentique, sous seing privé contresigné par un avocat ou un expert-comptable. Le Conseil Constitutionnel a estimé que « ces dispositions ne présentent pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial ; qu’elles ont donc été adoptées selon une procédure contraire à la Constitution ».

La note bilan du Groupe UMP